eMagazine

Quy định thu phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở đang còn nhiều bất cập và là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư.

Theo thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến tháng 3/2020 có khoảng 70 nhà chung cư có tranh chấp liên quan đến khoản tiền kinh phí bảo trì 2%. Tại nhiều chung cư, khoản tiền này có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Thực tế đây là tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua.

ĐÙN ĐẨY TRÁCH NHIỆM

Tại Hà Nội, dự án Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư) được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014. Nhưng tới nay, phần quỹ bảo trì mà chủ đầu tư mới bàn giao cho cư dân chỉ khoảng 2,4 tỷ đồng, trong tổng số hơn 30 tỷ đồng.

Nhiều chủ đầu tư khác cũng trong tình trạng “chây ì” không trả phí bảo trì cho ban quản trị như: Công ty Cổ phần May Thăng Long, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai (phường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Công ty Sản xuất thương mại BMM, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM (phường Phúc La, quận Hà Đông); Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex, chủ đầu tư chung cư nhà B Xuân Đỉnh (phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm)...

Tình trạng trên kéo dài qua nhiều năm nhưng chưa được giải quyết triệt để.

Mới đây, UBND TP Hà Nội có văn bản gửi Bộ Xây dựng thể hiện quan điểm không đồng tình với phương án cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì. Quan điểm của UBND TP Hà Nội cho rằng, trường hợp chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị tòa nhà là hành vi chiếm hữu tài sản của người khác và tranh chấp xảy ra trong trường hợp này là tranh chấp tài sản thuộc quyền giải quyết của tòa án.

Việc quy định cơ quan hành chính ban hành quyết định cưỡng chế phí bảo trì nhà chung cư theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 02 năm 2016 đã được Bộ Xây dựng ban hành, theo UBND TP Hà Nội là không phù hợp. Nguyên nhân là cơ quan hành chính không có quyền tổ chức, cưỡng chế tài sản khi tài sản ấy không thuộc sở hữu nhà nước. Đồng thời, việc cưỡng chế có thể làm phát sinh quy trình khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành chính phức tạp.

Chính vì thế, UBND TP Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp về quan điểm xây dựng quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và các nội dung quy chế theo hướng: tôn trọng các nguyên tắc dân sự, hạn chế đặt ra các quy định sử dụng quan hệ điều hành - chấp hành để giải quyết quan hệ pháp luật dân sự.

Không chỉ riêng Hà Nội, năm 2019, Sở Xây dựng TP.HCM cũng kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án theo luật dân sự. Về lâu dài, đơn vị này kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu phí bảo trì sở hữu chung ở nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, việc hình thành quỹ bảo trì của từng chung cư sẽ do ban quản trị thu của các chủ sở hữu trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỉ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.

 LUẬT QUY ĐỊNH ĐÃ RÕ

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw phân tích, sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.

Căn cứ vào điểm a và b khoản 1 Điều 37 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định nêu trên hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì Ban quản trị nhà chung cư cần làm văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo đúng quy định.

Căn cứ vào điểm c, d, đ khoản 1 Điều 37 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trường hợp quá thời hạn mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản; trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này.

Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư.

Luật sư Hà cho rằng "nếu thiếu bàn tay can thiệp của UBND cấp tỉnh thì các tranh chấp sẽ rất khó giải quyết".

Đồng quan điểm, Luật sư Bùi Quang Hưng – Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự cho rằng "nếu đẩy sang toà án theo một vụ án dân sự thì quy trình thủ tục cho một vụ kiện kéo dài rất lâu, có thể hàng năm trời, trong khi phải thuê luật sư và chi phí xã hội sẽ lên rất nhiều".

GIẢI QUYẾT HƯỚNG NÀO?

Trong khi chưa có quy định thay thế, Hà Nội đã ban hành 2 quyết định yêu cầu cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì, TP.HCM có 6 quyết định. Tuy số lượng quyết định cưỡng chế không nhiều nhưng không thể phủ nhận sự can thiệp kịp thời của UBND các địa phương đã giúp việc giải quyết các "điểm nóng" về tranh chấp quỹ bảo trì được xử lý nhanh và hiệu quả.

Nổi bật nhất, ngay đầu tháng 3/2020, UBND TP.HCM đã tiến hành cưỡng chế thu hồi phí bảo trì 2% đối với Công ty Khang Gia - chủ đầu tư Dự án chung cư Khang Gia tọa lạc tại 377 Tân Hương, phường Tân Quý, quận Tân Phú có quy mô 338 căn hộ, xây dựng từ năm 2008 và hoàn thành, khai thác năm 2014. 

Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư đã vi phạm quy định như xây không đúng thiết kế. Tại dự án chủ đầu tư còn không bàn giao kinh phí bảo trì 2%, thế chấp dự án cho Ngân hàng Nam Á, ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất của cư dân.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, cần tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn, trước hết là UBND cấp phường, cấp quận và Sở Xây dựng đối với việc quản lý, sử dụng và giải quyết vướng mắc đối với việc quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư.

Cụ thể, tổ trưởng dân phố, hoặc trưởng ban điều hành khu phố (có thể không phải là chủ sở hữu chung cư) nên làm Phó Ban Quản trị nhà chung cư, trừ trường hợp đã được bầu làm Trưởng Ban Quản trị nhà chung cư. Cạnh đó, Ban Quản trị nhà chung cư phải có tối thiểu 2 thành viên trở lên trong Ban Quản trị để có sự giám sát và hạn chế việc lạm quyền, lạm chi.

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng thừa nhận việc cưỡng chế chủ đầu tư là đúng nhưng vấn đề hiện nay là có vướng trong quy định pháp luật hiện hành như: Cưỡng chế ở tài khoản nào? Thu tiền đó ra sao hay cưỡng chế xong chuyển tới tài khoản nào?

Trong khi “cuộc chiến” quỹ bảo trì chung cư vẫn chưa đến hồi kết thì ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết Bộ đã đề xuất Bộ Công an và các ngành liên quan tiến hành tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý những vi phạm theo quy định của pháp luật. Đối với những chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật, Bộ đề xuất các cơ quan chức năng tiến hành tổ chức, điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm. 

“Bộ Xây dựng cũng sẽ đề xuất Chính phủ các nội dung cần sửa đổi, bổ sung trong các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở cho phù hợp với thực tiễn” – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh khẳng định.

Nói về cưỡng chế quỹ bảo trì, nhiều chuyên gia cho rằng, bên cạnh biện pháp cưỡng chế, để giải quyết tận gốc vấn đề cơ quan chức năng không nên để cho chủ đầu tư giữ và quản lý kinh phí bảo trì, mà ngay từ đầu cần đưa vào tài khoản của bên thứ 3, như một cơ quan quản lý nhà.

Khi đó, chủ đầu tư sẽ không còn cơ hội chiếm dụng hay chây ỳ số tiền 2% kinh phí bảo trì của cư dân để sử dụng vào mục đích khác./.

THIÊN BÌNH - LÊ SÁNG